房贷提前偿还热潮高涨！近7万亿，国人正在疯狂提前还房贷 资产荒与息差扩大催动浪潮

2022年初，全国范围内掀起提前还房贷的风潮，然而真正的高峰却出现在前一年。截至2023年底，个人住房贷款余额缩减至38.17万亿元，相比2022年减少了6000亿，相当于抹去了两个万科的市值。这是二十年来，个人住房贷款余额首次出现下滑，我们见证了这一历史时刻。

出现这一现象的原因并非2023年新增住房贷款为负值，毕竟去年百强房企销售额高达6万多亿。因此，唯一的解释是：在当年，有房一族偿还的当期贷款加上提前偿还的贷款总额，超过了同期新增住房贷款。

查阅数据得知，2023年新增个人住房贷款为6.4万亿元。这意味着，当年有房者共偿还了7万亿（6.4+0.6）的房贷，导致余额呈现负增长。而这其中，大部分为提前偿还的房贷。

这是一个令银行深感忧虑的数据，因为房贷业务通常为其带来丰厚的利息收益。如若大量贷款被提前偿清，银行将面临利息收入锐减。以4.2%的存量房贷利率计算，银行一年将损失约3000亿的房贷利息，几乎相当于房贷部门一年的劳动成果付诸东流。

由此，我们不难理解为何今年银行纷纷调低存款利率。一方面，利息收入大幅缩水；另一方面，为提振楼市和经济又需降低贷款利率。在此背景下，银行只能选择牺牲储户利益以求自保。

工农中建交五大国有银行作为房贷业务的主力，成为此次提前还贷潮的重灾区。2023年，这五家银行的个人住房贷款余额总计减少5900多亿。具体来看：

- 农业银行：减少1757.81亿 - 工商银行：减少1435.23亿 - 中国银行：减少1304.52亿 - 建设银行：减少930.84亿 - 交通银行：减少500.14亿

这表明全国房贷余额减少的6000多亿，主要源于这五大银行的“失血”。

以农业银行为例，尽管其2023年新增个人住房贷款投放达7810亿元，较上年还增长了178亿元，但这也反映出该行提前还房贷的规模之巨，接近万亿。

除了提前还贷潮，另一个令人担忧的信号是，发放房贷量较大的几家银行，其房贷不良率正快速攀升。2023年：

- 工商银行：个人住房贷款不良率从0.39%升至0.44%，增幅达12.8% - 农业银行：从0.51%升至0.55%，增幅7.8% - 建设银行：从0.37%升至0.42%，增幅达13.5%

这些数据揭示了部分购房者无力偿还房贷、出现断供的现象。在经济下行压力下，无论是银行还是购房者，日子都不轻松。

尽管有银行声称“一季度房贷提前还款规模较去年四季度有所下降”，但考虑到今年仍有降息预期以及首套房贷利率仍存下降空间，我认为提前还贷潮远未结束。

引发全国范围提前还房贷热潮的原因并非单一。除了经济形势欠佳、对未来收入不确定等因素外，还有两个重要原因：

1. 投资理财渠道匮乏。当前，许多富人选择购买大额存单，甚至出现了银行暂停新发行大额存单的情况，凸显出市场资产荒的严重程度。在缺乏优质投资选项的情况下，许多人认为提前还房贷不失为一个合理选择。

2. 存量房贷利率较高，与不断走低的首套房贷利率之间存在显著息差。例如，2021年以前购买的存量房贷款平均利率约为5.56%，部分十年前的房产利率甚至达到6%以上，最高可达7%。与此形成鲜明对比的是，2023年以来，多地首套房贷利率已降至4%以下，甚至更低。同样贷款100万元、期限30年，在4.1%与高位6.1%的房贷利率下，每月还款额相差约1200元，总利息相差44万元。

随着房贷利率持续下降，一线城市首套房贷利率已降至3.88%，二线城市降至3.61%，三四线城市降至3.57%。预计今年一线城市房贷利率虽仍将居高，但三四线城市可能率先步入3%左右的利率区间，甚至在未来跌破3字头，迈入2字头时代。

面对如此巨大的利差，理性的购房者很难不动心，不愿继续为银行“打工”。提前还贷本质上是一种理财思维，旨在通过债务置换，降低自身的杠杆成本。部分提前还款者可能选择了利率更低的新房贷，或用经营贷、消费贷替换原有高利率的存量贷。据粗略统计，2023年住户经营性贷款增量达3.23万亿，余额同比增长17.2%，与房贷余额增长乏力形成鲜明对比，部分反映了这一趋势。