楼市成交量持续走低，促使多地推行住房“以旧换新”政策，旨在刺激市场交易活跃度。这一模式允许个人在政府指定开发商处预定新房，同时委托中介、房企或其他专业机构出售旧房。若旧房成功售出并补足新房与旧房的差价，即可完成置换。

对于民众而言，参与“以旧换新”活动可享受房价及契税优惠。即使旧房未能在规定期限内售出，新房购买合同亦会自动解除，无需承担额外责任。因此，有实际换房需求的民众不妨尝试此途径。然而，整个置换过程中，成功出售旧房成为最大挑战。

当前楼市供大于求，卖房难度日益增大，多数交易需通过大幅降价实现。尽管“以旧换新”政策早前已陆续在部分城市推行，但成效有限，未广泛普及。进入2024年，部分城市加大政策扶持力度，尤其在促进旧房销售方面实施改革，使得“以旧换新”进程明显加快，推广范围扩大。

针对旧房销售难题，一些城市开始探索由国资入场收购，将收购的旧房用作保障房供应，既解决了“以旧换新”的瓶颈，又增加了保障房房源。地方政府大力推动这一政策，表面旨在激活房地产市场，实则深层目的在于挽救日渐缩水的土地财政收入。

“以旧换新”强调“新”，即民众只能用卖房所得购买新房，此举意在协助开发商去库存。若库存长期积压，开发商购地意愿降低，直接影响到政府的土地出让收入。过去两年，全国土地出让金显著下滑，加剧了个别地方政府的债务压力。在官方评估中，我国地方债务风险总体可控，但局部隐性债务问题突出，仍需警惕。

面对房地产市场颓势与潜在的地方债务风险，地方政府愈发重视并加大“以旧换新”政策扶持。这一模式能否成为未来住房市场的主流，以及其对楼市的整体影响，取决于能否有效解决旧房销售难题。

市场化方式销售旧房在当前供需环境下困难重重，而政府介入模式，即由地方国资收购旧房，虽能加速“以旧换新”进程，却对国资实力构成考验，特别是在二手房市值较高的大城市推广时，挑战更为严峻。故目前“以旧换新”尚未在一线城市实施。

对于有住房置换需求的民众，该政策提供了一种新的卖房选择，无疑是利好消息。然而，对于仅需出售房屋的民众而言，随着“以旧换新”吸引部分购房需求转向新房市场，二手房市场的购买力将进一步分散，导致卖房难度上升。

总之，在楼市供应过剩与购买力稀缺的双重压力下，未来卖房市场竞争将愈发激烈。个人卖家不仅需要应对同类二手房源的竞争，还将面临来自开发商和地方政府的挑战，卖房之路或将愈发坎坷。