华东多地推得房率120%新房，带露台、空中庭院，专家：或影响二手房

9月21日，苏州高铁新城区域内的龙湖御湖境项目启动首度开盘，共计191套房源投放市场，售价区间覆盖了319万至989万元。该项目标榜为苏州市首座第四代纯洋房社区，开盘迅速取得佳绩，开发商随即发布消息，称开盘销售额已突破4.5亿元。华东多地推得房率120%新房，带露台、空中庭院，专家：或影响二手房！

该项目之所以热销，关键因素之一是其采用赠送面积策略，最高实际居住面积可达购房面积的120%。一位来自TOP10房企上海分公司的营销高管向媒体透露，在当前激烈的市场竞争环境下，开发商倾向于采取此类措施增强产品吸引力，以此凸显在同类地段产品中的竞争优势。对于购房者而言，若同区域内存在“第四代住宅”项目，而其他项目没有，选择前者显然更具吸引力。

龙湖御湖境由苏州湖鑫置业有限公司负责开发，该公司由龙湖集团、苏州高铁新城国有投资控股集团及苏州市轨道交通集团共同组建，持股比例分别为51%、39%和10%。本次开盘共涵盖5栋住宅楼，平均每平方米售价为3.3万元。项目特色在于所有户型均配备宽敞露台及挑高空中庭院，额外使用面积最多可增62平方米。

在此之前，苏州已有地块计划开发成为主城区首例“第四代住宅”项目，最高得房率接近120%，同样强调赠送空中花园设计。浙江德清等地亦有地块要求建设“第四代住宅”，并允许大面积空中庭院不计入容积率。嘉兴市南湖区房地产行业协会指出，近期温州、湖州、金华等地新推宅地出现了鼓励高得房率的设计规定，理论上开发商可借此实现100%甚至120%的得房率。

“第四代住宅”概念正逐渐兴起，其核心在于将传统地面庭院搬至高楼之中，使每位居民享有公共和私人绿色空间。尽管多地政策对部分条款做出调整，但这并不意味着公摊面积将全面取消，预计未来会有更多城市跟进类似政策调整。

另一方面，这类高赠送面积的新型住宅可能迫使二手房业主降价竞争，因为新盘的性价比提升明显。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，随着“第四代住宅”在全国多省份的推广，二手房市场的价格优势或将减弱，业主可能面临降价压力，同时，旧规下开发的房产销售难度也将增大。他强调，政策调整需谨慎平衡各方利益，确保市场稳定，避免对现有项目和二手房市场造成负面影响。