国家统计局于4月16日发布了2024年一季度宏观经济和房地产数据。虽然受去年一季度高基数等因素影响，房地产市场整体数据表现不佳，但3月单月数据显示，商品房销售和新开工等指标降幅有所收窄，市场展现出局部回暖迹象。

年初至今，诸如“三大工程”等措施持续推动，一定程度上填补了房地产开发投资的下滑缺口；房地产融资协调机制与融资“白名单”快速落地，有效畅通了房企融资路径；各地推出住房“以旧换新”、放宽限购等优化政策，为市场注入积极信号。然而，鉴于市场供求关系的重大转变与有效需求的不足，房地产市场全面复苏仍需政策的持续推动力及市场信心的进一步恢复。

一季度房地产数据虽显示出房地产开发投资、销售、房企到位资金等指标持续下滑，但对此不应过于悲观，应以理性视角审视和客观评价。

房地产开发投资方面，今年1~3月全国投资总额为22082亿元，同比下降9.5%，其中住宅投资下降10.5%。尽管自2022年4月起连续26个月呈负增长，但相较于过去十年同期，除略低于2019年外，仍高于其他年份。在年度数据层面，2023年房地产开发投资虽降至11.09万亿元，但仍高于2017年水平。经济学家高善文曾依据发达国家经验指出，房地产开发投资占GDP比例应长期维持在7%左右。以此为参照，2023年虽回落至8.8%，但仍处于合理区间之上，故房地产开发投资的下降应被视为投资过热后的理性回调，而非超调现象。

商品房销售数据方面，1~3月新建商品房销售面积为22668万平方米，同比下降19.4%，住宅销售面积下降23.4%；销售额为21355亿元，下降27.6%，住宅销售额下降30.7%。回顾近十年，商品房销售自2016年起保持在每年15亿平方米以上的高位，2018年至2021年连续四年销售面积超过17亿平方米，2021年达近18亿平方米的历史高位。2022~2023年连续两年下滑，2023年降至11亿平方米，创下十年新低。尽管如此，每年10亿平方米的销售规模相对于市场需求总量并不算低。然而，销售的急剧下滑不仅打击市场信心，更给房企资金回笼带来巨大压力。值得注意的是，一季度数据的大幅下滑部分归因于去年高基数效应，而今年3月单月销售面积达1.13亿平方米，优于去年下半年各月表现。此外，一季度新建商品房销售面积和销售额较1~2月降幅分别收窄1.1和1.7个百分点，显示稳定房地产市场的政策措施已初见成效，市场呈现复苏迹象。

房地产开发到位资金方面，1~3月到位资金为25689亿元，同比下降26%。其中，国内贷款降幅最小，且较1~2月收窄1.2个百分点，这表明房地产融资协调机制和融资“白名单”正发挥作用。定金及预收款下降37.5%，反映期房预售压力犹存，房企通过销售回笼资金仍面临困难。个人按揭贷款下降41%，揭示居民个人购房意愿低迷，尽管房贷利率已处历史低位，但对市场的刺激效果并不显著。

关于商品住宅销售价格变动，3月70个大中城市新房价格指数环比下降0.3%。一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅较上月收窄0.2个百分点；二三线城市环比分别下降0.3%和0.4%，降幅与上月持平。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅收窄0.1个百分点；二三线城市环比均下降0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。70个大中城市中，新房价格环比下降的城市有57个，二手房价格环比下降的城市有69个。部分前期调整充分的城市出现企稳迹象，一线城市房价调整趋势显现，广州、深圳房价尤为明显。二手房价格跌幅大于新房，主要缘于新房价格受成本及政府指导价约束，调整空间有限，而二手房市场更具市场化特征，价格调整更为灵活，加之二手房市场渐成主流，挂牌量增加带来更大的议价空间，且部分二手房因房龄、户型、配套等劣势拉低整体价格。二手房价格的持续下跌也将影响新房价格，房企或将采取以价换量策略。

年初至今，房地产政策延续宽松基调。投资端，城中村改造、保障房建设和“平急两用”基础设施建设“三大工程”持续推动，部分弥补了房地产开发投资下滑；融资端，延续“金融16条”相关政策，建立城市房地产融资协调机制和“白名单”制度，有效疏通房企融资；需求端，降低个人住房贷款利率，各地因城施策出台住房“以旧换新”、放松限购等政策，为市场提供利好刺激。

尽管如此，一季度数据揭示房地产市场仍处于深度调整阶段。供给端，房企资金压力未获根本缓解，影响开发投资及保交楼项目推进；需求端，有效需求不足，居民购房能力与意愿下降，导致商品房销售持续低迷。市场要实现根本好转，仍需政策持续发力与市场信心进一步恢复。