近期,深圳和惠州两地针对“公摊面积”采取了新举措,旨在减少住宅公摊计算,提升房屋得房率。深圳市计划通过2024版《深圳市建筑设计规则》,将避难层、机房等公共区域从公摊面积中排除,列为“不计容面积”。惠州方面也宣布,建筑物屋顶的多种公共辅助用房将不计入容积率建筑面积,且这部分面积不超屋顶面积25%,同样不纳入公摊计算。这些政策不仅减少了公摊,还放宽了阳台设计限制,特定条件下凸(飘)窗窗台也不计入建筑面积。
业内人士指出,这些调整实质上增进了套内面积与实际使用空间,间接降低了购房单价和成本,有利于激发购房意愿,同时也为开发商提供了设计上的灵活性,提升了房屋得房率。然而,需要注意的是,这些改动并不直接导致房产证面积的增加,与市面上一些开发商的“偷面积”或“赠送面积”营销手段有本质区别。
回顾历史,“公摊面积”概念起源于1950年代的香港,随着房地产业的发展,逐渐成为常态。尽管香港已于2013年废除了这一制度,关于内地是否取消公摊面积的讨论一直存在。近期,除了深圳和惠州,广东肇庆等地也加入了优化房地产计容政策的行列,通过不计容公共配套设施、调整阳台和凸窗的计容规则等措施,进一步优化购房者利益。
肇庆更是从2024年起实施新房按套内面积计价销售,成为首个现场公示住房公摊面积信息的城市。专家分析,这些调整旨在通过规划指标调整提升购房者福利,部分由政府或开发商承担的成本减轻了业主负担,提高了得房率。
在户型设计方面,深圳和佛山等地的新规放宽了阳台和凸窗的设计限制,为住宅产品设计开辟了更大空间,有助于开发商在控制总价的同时,推出更适合改善型需求的产品。不过,律师警告,购房者应审慎对待开发商宣传的“赠送面积”,并建议在购房合同中明确约定面积计算标准,避免涉及潜在的违建风险。
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