新一波楼市政策调整解读 房价会不会报复性上涨？

杭州最近宣布全面解除住房限购政策，这一举动迅速吸引了市场的广泛关注。政策效果立即显现，根据贝壳研究院数据，与4月相比，5月10日杭州的二手房咨询量上升54%，新上市二手房源增加91%，新房咨询量也增长了96%。紧随其后，西安在同一日下午也宣布全面取消房地产限购政策，成为继4月30日中央政治局会议后首个采取此措施的热点二线城市。

多位房地产行业人士认为，杭州与西安的政策变动标志着调控方向的转变。这两个城市先前的限购政策极为严格，堪比北上广深，是全国限购政策的典型实例。在一系列调整之后，目前仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚、海口、天津等地未全面解除限购。这些核心城市密集调整政策背后的原因是什么？是否意味着楼市调控策略的变化？未来政策的重点又将落在何处？

近期政策重点聚焦于消化现有房屋库存并优化新增住房。一位绿城集团营销副总表示，杭州的政策调整意义深远，是否会引起上海等一线城市效仿，还需观察。自4月底以来，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等多个一、二线城市纷纷对住房限购政策进行了优化，其中多项政策力度颇大，包括北京允许特定群体在五环外新购一套住房，天津取消了本地居民购买大面积新房的限制，并放宽了外省市居民购房条件。成都、杭州、西安等城市则直接取消了住房限购。新一波楼市政策调整解读 房价会不会报复性上涨？

这些措施被视为对中央政治局会议精神的贯彻，会议强调根据房地产供需新变化及民众对优质住房的新需求，统筹处理现有房屋库存并优化新房源政策，旨在构建房地产发展新模式，促进房地产业高质量发展。社科院房地产金融研究中心主任尹中立指出，消化现有库存的措施主要包括“以旧换新”，而优化增量住房则涉及放宽限购、限价等政策。

国家统计局数据显示，到2024年3月，全国待售商品房面积达74833万平方米，超过2015年峰值。专家分析，这表明当前政策重心在于“去库存”，而非“增库存”，各地的销售、贷款、土地购置等应围绕这一核心进行。

在实施过程中，一线城市的新政避免了“一刀切”，转而追求政策的精准化和多样性。例如，北京和深圳的限购政策调整就更加精细化，旨在针对不同区域的实际情况精准施策，激活局部市场，促进成交。

此外，多个城市提出的“以旧换新”策略，也被视为地方政府对房价触底的判断，旨在通过激活市场中闲置的住房资源来提振市场。上海、南京、南通等城市推出的“以旧换新”活动模式多样，既有助于促进一、二手房市场的联动，也被看作是稳定市场、增强入市信心的积极信号。

自然资源部的通知则显示，房产去库存的考量已扩展至土地供应源头，根据城市商品住宅去化周期调整土地出让节奏。政策的激励与约束并行，旨在根据不同城市的库存状况灵活应对。

综合来看，尽管政策调整旨在刺激需求、减少库存并优化市场环境，但专家认为，基于当前的库存情况和政策导向，一、二线城市在限购放松后可能会迎来销售量的回升，而三、四线城市的去库存仍面临挑战。整体政策将继续坚持“房住不炒”的基本原则，房价大幅反弹的可能性不大。