业内：新一轮“货币化棚改”来了

住建部等五部委解读了房地产“组合拳”，其中“货币化安置”引发广泛关注。10月17日，住建部宣布将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村和危旧房改造。政策支持包括重点支持地级以上城市、开发性及政策性金融机构提供专项借款、允许地方发行专项债、给予税费优惠以及商业银行根据评估发放贷款。

回顾我国棚改进程，大致可以按2015年划分为两个阶段：前期以实物安置为主，后期则以货币化安置为主。货币化安置指的是政府部门直接以货币形式补偿被拆迁居民，居民再到商品房市场购置住房。申港证券在2022年3月的报告中指出，2015年后货币化安置的主要资金来源是央行提供的抵押补充贷款（PSL），其贷款余额在2019年11月达到约3.6万亿元的峰值。

对于新一轮城改资金，申万宏源证券在去年11月的报告中表示，中央政策性银行专项资金预计仍将是重要组成部分，但占比会略有下降；地方专项债将成为重要部分之一。不同于棚改，社会资本和商业银行参与城改的积极性更高，因为本轮城改主要集中在高能级的一二线城市，土地出让确定性更高，且部分物业经营性现金流较为可观。此外，城改资金还将包括中央补助和地方自有资金等方面。

市场眼下最关心的是，本次“货币化安置”能够撬动多少资金？有哪些重大积极意义？传导至基本面改善需要多久？

尽管棚户区改造启动时间较早，但在2014年才进入全面爆发阶段。货币化安置对棚改提速扩面起到了直接推动作用。2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2015年上升到29.9%，2016年进一步上升到48.5%。

关于安置资金，申万宏源在2023年11月的报告中写道，PSL构成棚改专项贷款的主要资金来源，即通过PSL放款给政策性银行支持棚改工程。2014年至2018年，PSL累计新增发行3.38万亿元，同期两大政策性银行累计发行4.96万亿元，占比高达68%。根据住建部数据，2015年至2018年计划开工合计2360万套，实际开工2442万套，预计总投资额6.26万亿元。其中，棚改专项贷款累计规模达4.53万亿元，占比总投资额的72%；中央补助和地方自有资金估算累计0.63万亿元，占比10%。

官方数据显示，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。虽然自2017年后住建部门不再公布全国棚改货币化安置比例，但业界测算2017年的比例在60%左右，帮助消化楼市库存2.5亿至3亿平方米。

关于棚改货币化安置的积极意义，申万宏源总结了三点：首先，它有利于地产去库存，拉动全国商品房销售面积比例均值达15%；其次，有利于拉动当地投资和消费，从而促进宏观GDP回升；最后，有利于推进民生工程，提升棚户区居民的生活水平。从资金效果来看，PSL发行传导至基本面改善滞后约3个季度。