这两年就算不买房,很多人终究也没能躲过地产的刀。
因为每一个卖不掉的楼盘就像架在信托脖子上的利刃。
终于印证了那句话,不是说不买房子就踩不到房子的坑了。
4月信托延期兑付或者直接宣布资不抵债比较多,几乎平等地创飞了有100万以上的人。
先是河南洛阳某安国际的一款信托催收催不到钱宣布延期兑付,涉及金额大概3亿。
接着是贵州中某信托两只政信产品拖了几年,最终只能拿回本金的八成,还要损失全部的利息。
再接着是深圳某安不动产的一款信托违约,涉及总金额大概在7.7亿元。
然后还有五矿信托、兴业信托、民生信托、昆仑信托等家公司多款项目出现了无法兑付的情况。
肉眼可见信托拿不出钱还给投资人的数量过于密集了。
这些信托,无一例外都和房地产或者城投有关。
比如河南洛阳某安国际的信托项目,资金主要用来建设洛邑古城。
比如深圳某安的信托计划是因为资金流向项目厦门联发·臻华府卖不掉,回不了款。
上千套的住宅,贴着拿地价卖房,从开盘到2024年3月末,两年多才累计卖出218套房子,收到销售回款5.23亿元,还不够拿地总成本的20%。
而这些信托项目发行的时候,基本是七八个点的投资收益率。
现在房子不好卖,城投项目旅游效益又一般,就很难覆盖得了这几个点的利息。
更重要的是,房子不好卖,无论是感官还是数据都已经坐实。
就像某安信托兑付困难的背后,是厦门卖不掉的新房。
一季度不少城市都吹小阳春,包括北上广深。
而房企的业绩更不会骗人。
即便财务的数据再怎么美化,财务再怎么把联合的项目做进报表,把一些数据提前计提,让报表不至于太难看,但每个月度,每个季度的回款结果早早就已经注定了。
就上市房企的销售业绩和销售面积来看,2024年一季度尽管市场表现有所回暖,但和去年同期相比,整体销售规模更低了,还是近乎高峰的七折水平。
根据克而瑞发布的《2024年1-3月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,2024年一季度百强房企实现销售操盘金额7792.4亿元,同比降幅47.5%,累计操盘金额超百亿的房企只有16家。
3月单月实现销售操盘金额3583.2亿元,环比提升92.8%,同比降低45.8%,单月销售规模是历史低位。
更重要的是,一季度操盘金额超过百亿的房企已经只剩16家,2019年是51家,2020年是38家,2021年是63家,2022年是40家,2023年是34家,几乎是肉眼可见的减少。
所以,无论各地楼市如何渲染小阳春,房企的销售数据摆在眼前。
无数逾期的信托背后,都可能是一个没建好的古城,也可能是一个卖不掉的楼盘。
虽然目前来看,这些信托项目,底层的资产基本是一些市场压力更大的城市,比如贵州遵义、河南洛阳,福建厦门,陕西西安等。
暂时和深圳的项目没有什么太多的关联,但去化承压,开发商始终躲不掉。
深圳也并非没有项目卖不掉导致房企还不起钱,甚至交付出现问题的。
更有即便已经卖光回款的项目,资金去向和楼盘施工进度也无法保证。
比如光明的已经清盘的勤诚达正大城,去年9月因为开发商资金有缺口,业主反映项目工期曾经出现过拖延的情况。
比如龙岗已经清盘的五联勤诚达誉府,去年5月曾经有业主反馈项目施工曾出现过停滞。
再比如光明端慧苑项目,今年1月有业主曾反映,小区在未完工,未达入伙条件的情况下,但开发商在去年12月29日就发出了入伙通知书。
可以看到,对一些开发商来说,不管是否房子能彻底清盘,资金链都比较紧张。
从最新数据来看,4月深圳能把3月的成交成绩维持住就很好了,
截至4月12日,深圳新房网签总量1058套,二手房网签总量2103套。
相比3月同时间段的数据是要好一些的。
但开发商促销的力度反而更大了。
基本备案价85折是标配,最近还能看到在折扣的基础上送豪车,送名表,名包的,
甚至还能直接去营销中心像菜市场一样“砍价”。
比如位于南山的金众麒麟府,住宅是卖完了,但公寓产品打了差不多4折,还送小米最新款的车。
所以,开发商回款的迫切性更强烈。
卖到最后的存货,基本就是清仓式降价甩卖,想尽各种办法回血。
换句话说,越着急的项目,降价越猛,而开发商也越有可能缺钱。
那么从底层往上穿透,和各个楼盘挂钩的投资方或者信托计划,也就很难躲得掉了。
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