今年的楼市，但凡出现一点微小的波动，都会被拿来放大解读。周成交热度按周分析、豪宅法拍房拍出高溢价、部分项目去化率回升，都有文章可作。

归根结底，行业之所以对各种小变化草木皆兵，还是因为缺少确定性。

新房销售领域，目前政策和市场已经开始各论各的了；各个城市出于特定的供需关系，市场特征在短期内，甚至出现完全相反的表现。大方向缺少确定性，就只能从各个细节里寻找市场走向的证据。

但是和新房市场对比之下，这两年，住房租赁市场的确定性，反而强得可怕。

首先，是鼓励租赁性住房发展的政策出台，相当的雷厉风行。

2023年，中央和地方政府出台了的租赁相关政策多达160余条，涉及政策培育、金融支持、税收优惠、市场监管、房源筹集、奖补措施、租金减免等供需两端的方方面面。

其次，在政策的扶持下，市场的响应也很积极。租赁市场的热度不断上升。

根据迈点数据，2023年，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量突破百万间，达到114.08万间，同比增长30.8%。TOP30企业累计管理房源量达168.89万间，同比增长了48%。租赁机构的规模增长势头，可以说是相当强劲。

今年开年，租赁企业也迎来了一个结结实实的“小阳春”。根据克而瑞长租的最新统计，从1月到3月中旬，22个重点城市就有59个集中式长租公寓新项目亮相。

政策大力支持，市场积极响应，租赁赛道的发展显然已经进入了“快车道”。

再加上近期不少地方国资，亲自下场收购存量商品房充作保租房，将租赁市场作为了新房市场去库存的缓冲池，也导致租赁赛道在目前整个房地产行业格局中，开始担当起越来越重要的角色。

长租公寓的商业模式

基本上跑通了

现在的房地产，其实已经到了一个拐点。管房子比盖房子赚钱的时代，已经来了。

去年房企业绩大多亏损，但是靠运营收租，赚管理、品牌费的公司表现却很不错，比如龙湖冠寓、贝壳租赁都实现了净利润的增长，贝壳租赁为主的新兴业务收入更是大幅增长了194.8%，净收入达到了84亿。

华润有巢的长租公寓业务在2023年也实现了营业额7.0亿元，按年增长9.5%；万科泊寓也首次实现了年度盈利。

除了市场化机构的盈利能力得到改善，保租房项目的盈利能力也超预期。

保租房租金水平仅为公寓租金水平的30%-60%，但去年已上市的4单保租房REITs，有三单都实现了收入上涨。息税折旧及摊销前利润2023年预测完成度全超100%。

数据来源：REIT各季度公告，ICCRA整理

租赁企业从暴雷到盈利，最大的根源，在于现在的环境和前两年已经完全不一样了。

上一轮长租公寓从如火如荼到快速陷入暴雷潮，最根本的原因，就是在于商业模式本身存在问题。

因为之前的长租公寓以“二房东”模式为主，通过低价收购房源进行装修，再以高价出租出去，从而赚取“租金差”。这种模式的利润空间非常有限，要想达到一定的盈利水平，就必须要上规模。

这就导致长租公寓企业，在前端获取房源的竞争白热化，直至出现“高收低卖”的情况，企业挪用租客的预付租金，负债经营，最终导致暴雷。

而这两年，租赁赛道在房源供应、资金来源和资金成本方面，得到了极大的改善。

一是房源来源比过去更加充足了。

这两年，政策面上对租赁供给政策，进行大量改革，物业来源渠道丰富了很多。长租公寓靠高价抢房的情况基本消失了。

一方面农村集体土地可以直接入市，用于建设大型租赁社区。不仅土地价格合理，批量建设也能有效提高运营效率。

另一方面，一些老旧厂房也可以改造成商业、养老和长租公寓。去年，长租公寓出现大批量集中供应的趋势，其中大部分新开项目，都是“非改租”类的存量改造产品。这些老旧物业的盘活，也极大的降低了物业收储成本。

例如北京朝阳区的方舱医院，就被改造成了青年旅舍，改头换面为保租房金盏七彩家园开始对外出租，房租每月1200元。

而且，这两类渠道都是集中式公寓，一般来说，集中式公寓毛利率更高，约在30-40%之间，分散式公寓毛利率仅在10-30%之间。集中式物业的获取难度降低，显然也扩大了租赁生意的利润空间，让长租业务变得更加性感了。

二是资产价格比前两年合理很多。

一般来说，目前重点城市的市场化住宅租赁的租售比，基本上都在1.5%左右。也就是说，如果严格按照过去的市场化模式收购新房，租赁购房贷款的成本是无法被项目收益覆盖的。

目前租赁机构收购房屋做租赁，整体项目收益可以平衡，核心关键就在于——低价。

比如1月份青岛收购租赁房项目，实际收购价格是周边新房的50-70%，而且房源也多数来自于国资主体。大量房企低价抛售资产，大大降低了租赁企业的收储成本。

而纯租赁用地的价格，也相较普通住宅开发用地便宜很多。根据中指监测数据，2023年部分纯租赁用地的楼面地价仅为1000-3500元/平方米左右，约为周边普通住宅地价的20%-30%。经过测算，项目的IRR基本在5%-6%左右，已经能算过账了。

三是有了更低成本的资金渠道。

去年，中央层面上一口气出台了20条和住房租赁相关的行业政策。其中，接近一半都是要加大金融支持。

包括允许“商改租”“工改租”“集租地”等特殊类型住房租赁资产，按照住房类型贷款；支持大力发展保租房REITs等等；1000亿总额的“租赁住房贷款支持计划”，甚至利率不高于3%。

今年1月，从去年年初开始征求意见的住房租赁「金融17条」，也正式落地了。将允许租赁企业进行团体购房贷款，时间长达30年，贷款额度达到8成；以及支持住房租赁企业发行住房租赁担保债券等等。

四是长租公寓纳保，打开退出通道。

自2021年7月保租房被纳入公募REITs试点后，为最终退出提供了一条通道，吸引了不少长租公寓运营商“纳保”谋上市。

如华润有巢、万科泊寓、招商伊敦、和旭辉瓴寓等，旗下项目“纳保”比例已经不低。

以全国最大的集中式公寓提供商——万科泊寓为例，去年万科泊寓在北京、天津、深圳、厦门等23个城市纳保147个项目，涉及房源达到10.15万间。一年时间里，纳保项目数增长了122.73%。目前，纳保房源数已经占到已开业房间数的一半以上！

数据来源：企业财报、观点指数整理

长租公寓企业积极“纳保”，一方面有机会获得公募REITs上市的“通行证”，另一方面，也有机会享受金融支持、税收减免、财政补贴、改建审批绿色通道，适用民水民电民气价格等优惠政策。

这一系列操作下来，影响长租公寓盈利能力的三大障碍——

①租赁房源供应不足。

②对租赁企业经营的金融政策支持不足。

③参与竞争的长租企业，运营能力不成熟。

基本都得到了改善，长租公寓的商业模式基本上能跑通了。

市场空间巨大

机构玩家纷纷下场

盈利障碍逐渐解决，直接带动了租赁市场的投资热情。根据仲量联行数据，2023年全国长租公寓大宗交易投资额110亿元，超过了前两年的总和。

《中国长租公寓投资报告》预计，2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套，目前市场空间远远没有饱和，而且机构渗透率极低，市场空间巨大。

一方面，有政策积极推动，一方面，市场投资热情提升，导致目前租赁赛道的扩张意愿明显，大量新的租赁品牌，扎堆入市。

1、头部企业，盈利模式更多元

相较早期长租公寓的“二房东”模式，目前长租公寓企业逐渐开始向“重资产”和“轻资产”模式转向。

所谓重资产，就是自持物业，拿地、开发建设、运营服务一条龙，再运用金融工具如REITs退出。

目前的大型租赁社区，就有不少新玩家和资本的身影，并且盈利模式也更加多元。

例如，珠宝出身的周大福，就成立了自己的租赁企业——城璟租住集团。并且在一年时间里，就完成了两个重资产长租公寓项目的收购。

去年6月，城璟租住集团还收购了上海松江新城核心区位的独立宿舍园区项目。今年3月，又收购了上海宝山区大场镇的三栋独立楼宇。

两个项目均用于开发宿舍型保租房，进入相对空白的“蓝领”市场，发力企业级客户，从“ TO C”转向做“TO B”生意。

所谓轻资产，就是只做品牌、系统和运营管理能力的输出。

贝壳的“省心租”模式，就是提供轻托管服务。房企了过去“二房东”通过金差价获利的模式，即不通过恶性低价收房、高价出租来获取利润。

而是，与业主协商确定一个无需支付租金的空置期，通过强运营能力、缩短空置期来盈利。并向业主收取一定的服务费用，如房屋维修基金等。

去年，依靠“省心租”模式的轻托管服务，贝壳的租赁运营规模突破了20万套，实现了新兴业务194.8%的收入增长，净收入达到84亿。

另外，在传统的长租模式之外，不少租赁企业也开始探索“日租、短租”等更灵活的出租模式。

例如，龙湖冠寓春节前，龙湖冠寓推出全国“随心住”产品，可在全国24个城市，100多家门店任意住7天。可以连住，也可以拆分使用，包含节假日和周末。去年9月、12月，冠寓也分别推出过“国庆7天随心住”和“华南5城随心住”产品。

泊寓、城家、领寓等头部租赁企业，也都推出过短租、随心住等主打灵活性的“短”产品。长租公寓变“短”背后，是租赁企业正在探索更多的盈利空间。

2、新品牌扎堆入市，外资加码长租

去年全国长租公寓大宗交易投资额达到110亿元，超过了前两年的总和。大量新品牌入市，发力高端公寓、人才公寓市场。

例如，去年全球资管巨头博枫旗下中高端租赁住宅品牌“博邻blinq”的首个项目——上海五角场博邻行政公寓入市。面向企业高管、精英提供340套公寓客房，主力户型为一房，均价在1~1.5万。出租率达到80%以上。

去年8月博枫又收购了朗诗寓运营的静安区聚源大厦，同样打造高端租赁产品。

根据克而瑞数据，2023年仅上海中高端集中式长租公寓市场规模就已接近60亿元。中高端赛道利润更高、市场潜力大，已经成为不少长租企业发力的新赛道。

去年，城家公寓、招商伊敦、乐乎公寓、贝壳等租赁企业都有新的服务式产品和高端产品线入市。

8月，贝壳推出首个自营中高端长租公寓贝壳·海盐。11月，城家也在上海推出了旗下服务式公寓品牌——瑞贝庭的首家旗舰店，可提供110间公寓，工期耗时4个月，房间单间造价达到14万元。

此外，不少地方人才公寓，也成为企业发力的新方向。

去年11月，百瑞纪集团与南方传媒中心合作，定制打造300多套房源的人才公寓产品，并由窝趣进行经营服务和安全管理。

郑州城发安居公司则与乐乎、百瑞纪、牛油果三家租赁企业开展战略合作，共同运营管理美寓系列人才公寓项目。万科泊寓则和西安市航天基地东长安国际项目，达成了人才公寓的建设合作，提供1054套租赁房源。瓴寓和有巢公寓，也分别在杭州和上海有新拓人才公寓项目。

通过发力人才公寓，实现运营服务输出的轻资产模式，也为当前住房租赁运营商的业务拓展打开了思路。

3、地方国企逐渐成为供应主力，保租房进入爆发期

随着“十四五”保租房计划的不断推进，近两年保租房开始进入到大量入市供应的阶段，地方国企开始逐渐成为市场的主流力量。

根据中指数据，今年3月新开业规模TOP30的租赁企业中，已经有超过一半都是地方国企。2024年，也将是保租房供应爆发的大年，下场的国企数量和运营规模，还将发生一场大洗牌。

房地产“租售并举”新模式的大戏，也将在今年逐渐进入高潮期。