存量房贷利率下调 房地产下一步咋走

央行于2024年9月24日宣布了一系列针对房地产市场的支持政策，旨在促进市场稳定并缓解房企及购房者的财务压力。政策要点包括：

1. 存量房贷利率下调：鼓励商业银行将现有房贷利率调至接近新发放贷款的水平，预估平均降幅约为0.5个百分点。 2. 首付比例调整：统一首套房与二套房的最低首付比例至15%，此前二套房的最低首付比例为25%。 3. 保障性住房融资支持：将保障性住房再贷款项目的中央银行资金支持比例提升至100%，以增强市场激励。 4. 政策延期：将经营性物业贷款和“金融16条”政策的有效期延长至2026年底。 5. 支持存量土地收购：探索政策性银行与商业银行为有条件企业收购房企土地提供贷款支持，必要时央行可提供再贷款援助。

此番政策调整的实质影响显著，被视为央行在房地产市场扶持方面的重大努力。对于存量房贷利率下调和首付比例降低，分析指出，随着新增房贷利率的多次下调，两者之间的差距扩大，促使许多借款人考虑提前还款以减少利息负担。此次政策调整旨在缩小这一差距，减轻购房者负担，预计将惠及数千万家庭，每年减少利息支出约1500亿元，对银行、个人及房地产市场均构成利好。

至于首付比例统一至15%，此政策旨在适应市场需求从首次购房向改善型需求的转变，解除对改善型购房的惩罚性限制，符合当前市场降温、鼓励合理改善居住条件的政策导向。尽管如此，市场全面复苏仍面临挑战，特别是保交房风险及房企资金链问题持续存在，需依靠更为果断和针对性的政策措施来实现风险出清和市场信心重建。

市场未来走势预测分为三种情景：最快年底见底并缓慢复苏，若政策支持力度足够；或在政策迟缓下，市场调整将持续3-5年，甚至出现房价大幅下跌；最悲观的情况则是长期低迷，类似日本模式，这是各方力求避免的。政策的力度与精准性成为决定市场走向的关键，及时且强有力的政策干预对于稳定市场至关重要。