中国房地产最困难的时期已经过去了

10月17日上午，国新办就促进房地产市场平稳健康发展举行新闻发布会，涉及住建部等五部门。会议提出了两个关键措施：一是通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元，以满足合理融资需求。中国房地产最困难的时期已经过去了！

然而，资本市场反应冷淡，当天上午A股龙头企业如万科A、保利发展等直接跌停，整个地产板块下跌了七八个点，带动大盘暴跌，港股内房股如融创跌幅接近30%。这表明尽管四部门提出了一些具体措施，但市场普遍认为这些措施不及预期。

本次发布会提到的100万套城中村改造目标，一些媒体将其解读为二次棚改货币化的开始，但实际上存在误解。从数量上看，上一轮棚改货币化始于2014年，每年执行的棚户区改造住房超过600万套。而此次提出的100万套改造目标主要集中在大中城市，优先在TOP30城市里筛选，小城市基本上没有机会。此外，这次改造主要是针对危房，即城市更新，不涉及开发商拍地，这也是为什么发布会后地产板块大跌的原因之一。

这一轮棚改货币化的方式集中在房票而非现金。房票是一种购房时的“代金券”，有助于锁定购房需求在本地释放。今年已有超过40个城市出台并落地“房票安置”政策。虽然房票对地方政府有积极影响，但对于有房家庭来说，失去了更多跨区域选择的权利。因此，这100万套棚改货币化安置更多是为了市场“托底”，目标是实现“止跌企稳”。

发布会还宣布年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元，以满足合理融资需求。这意味着中央保交楼的决心更强了。本轮房地产下行的最大不稳定因素是烂尾楼问题，解决好这个问题对于楼市复苏至关重要。“保交楼”的实质性动作是“白名单”机制，即信贷资金到底能有多少到项目上。9月24日国新办新闻发布会上，白名单发放信贷量为1.43万亿元，平均每月不到2000亿。10月17日的发布会上，白名单发放信贷量达到了2.23万亿元，短短20天审批发放了8000亿，预示着决策层已经加快了审批速度。此次发布会将今年的目标定在4万亿，意味着后面两个月需要每个月审批8000亿左右。

白名单信贷资金如果能及时审批，既可以避免房企资金链断裂，推动房屋交付风险下降，又可以重新激活市场。但从市场预期来看，4万亿并不能完全解决问题，只能企稳止跌，托住市场不再断崖式下跌，加快市场底的到来。国际货币基金组织IMF发布的报告指出，要完成建设并交付预售房产或补偿购房者，需要投入约7万亿元。

10月18日，国家统计局公布2024年1～9月全国房地产市场基本情况和9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70城中，上海新房价格指数同比上涨4.9%、环比上涨0.6%，成为9月唯一同环比上涨的城市。二手房方面，9月房价下跌的城市数量从69个变为70个。四大一线城市二手住宅销售价格同比下降10.7%，降幅比上月扩大1.3个百分点。新房代表着城市的增量，二手房代表城市的活力，二手房价格全面下跌说明市场仍处于深度调整中。

好消息是，9月份房地产开发景气指数上升到了92.41，已连续回升9个月。从10月前三周的数据来看，各地反弹情况尚可，一连串的新政已经有效刺激了需求入市。四季度预计房地产“一揽子”配套政策将加速落实，止跌企稳的概率大幅提升。住建部部长倪虹表示，经过三年的不断调整，中国房地产市场已经开始筑底，最困难的时候已经过去。房地产今日之困境，冰冻三尺非一日之寒，待解决的问题还有很多，除了烂尾楼，还有出险的房企、断供的楼房和低迷的成交量等。我们不能期待所有问题都一次解决，在期待政策快的同时，更多的是需要持续性、针对性的政策尽早谋划。中国房地产最困难的时期已经过去了！