为降低居民购房成本，取消首套房贷利率下限的城市正不断增加。辽宁的沈阳、本溪、丹东、锦州、辽阳，山东的济宁、青岛和烟台，以及江西、福建、广东等多个省市，近期纷纷取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。据统计，全国已有超过30个城市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

房贷利率阶段性下行已成为顺应行业需求的趋势。今年一季度，虽然个别城市高端新房成交活跃、二手房市场局部复苏，但整体来看，“小阳春”行情并不明显，市场表现弱于去年同期，二手房普遍以价换量。当前楼市亟需实质性政策提振，降低购房成本便是关键措施之一。

有业内人士指出，尽管当前按揭利率已降至历史低位，但仍高于银行定期利率或保本理财利率。面对较为疲软的刚需和市场需求，预期未来房贷利率有望继续走低。

超30城已取消首套房贷利率下限。我国房贷利率与贷款市场报价利率（LPR）挂钩，具有市场化动态调整的特点。按照相关规定，首套住房商业性个人住房贷款利率下限为相应期限LPR减20个基点，当前5年期以上LPR为3.95%，因此首套房贷利率不得低于3.75%。然而，3.75%并非绝对下限，各地可根据房价水平动态调整。

自2022年第四季度起，各城市政府每季度末可根据当地新建商品住宅销售价格变化情况，决定是否阶段性维持、下调或取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，即突破3.75%的标准。截至2023年底，全国343个地级以上城市中，已有101个下调了首套房贷利率下限，26个取消下限。进入2024年，更多城市加入取消下限的行列，旨在降低购房成本，刺激市场需求。

例如，自2024年二季度起，辽宁省沈阳、本溪、丹东、锦州、辽阳五市将阶段性取消新发放首套住房个人住房贷款利率政策下限，这是落实国务院关于优化房地产政策、促进市场平稳健康发展的精神的具体行动。这意味着这五个城市的首套住房个人贷款利率可以低于3.75%，具体数值将由各银行决定。

江西省南昌、赣州、九江、新余等地也于近日宣布，自4月1日起取消首套房贷利率下限，为购房者提供更优惠的贷款条件。南昌方面明确，如后续评估期内新建商品住宅销售价格连续3个月环比和同比上涨，则下一季度起恢复执行全国统一利率下限。

山东青岛、烟台、济宁等地同样采取行动。青岛自4月1日起阶段性取消首套房商业性个人住房贷款利率下限，各金融机构将自主确定每笔贷款的利率。烟台多数银行已将个人首套房贷利率下调15个基点至3.6%，部分银行则在观望中。此外，广东省已有包括潮汕、汕尾、东莞、佛山、珠海、中山、惠州、汕头、江门、湛江、肇庆、阳江、清远、韶关、云浮在内的15个城市取消首套房贷利率下限。据统计，全国已有超过30个城市阶段性取消首套房贷利率下限，越来越多城市表现出降低房贷利率的意愿。

当前，全国房贷利率已处于历史低位。中国人民银行数据显示，3月份新发企业贷款和个人住房贷款利率均创历史新低，其中新发个人住房贷款利率更是首次低于新发企业贷款利率。具体来说，3月企业贷款加权平均利率为3.75%，较上月微降1个基点；新发个人住房贷款利率为3.71%，较上月降低15个基点。贝壳研究院数据显示，3月全国百城首套主流房贷利率平均为3.59%，二套主流房贷利率平均为4.16%，分别较上年同期下降43个基点和75个基点。较低的房贷成本和快速的放款速度有助于推动住房需求入市并加速交易进程，有利于住房交易市场平稳修复。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，在当前“宽松为主”和“促需求”的政策基调下，未来房贷利率总体可能仍有下行空间。

“小阳春”成色不足，楼市仍需政策扶持。房贷利率持续下降，主要源于楼市及房价走势不佳。国家统计局数据显示，2024年3月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量虽有所上升，但各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄，同比降幅却在扩大。

具体来看，3月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均与上月持平。从同比看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.0%和3.4%，降幅比上月分别扩大0.9和0.7个百分点。

诸葛找房数据研究中心指出，3月份新房价格整体延续边际改善趋势，70城价格总体环比跌幅连续三个月微幅收窄，上涨城市数略有增加，但总体仍处于底部状态，价格下降城市占多数，下行趋势依然明显。房价同比持续下滑，楼市走出低迷尚需时日，今年“小阳春”表现平平也印证了这一点。

克而瑞数据显示，一季度楼市成交延续下滑态势，115个重点城市商品住宅成交面积5383万平方米，同比下降44%。尽管3月单月成交规模达2432万平方米，环比接近翻倍，但同比因去年基数较高仍下降41%。二手房方面，一季度24个重点监测城市累计成交约3170.4万平方米，累计同比下降21%。其中，3月成交触底回升，规模环比增长至1350万平方米，但仍略低于2023年的月均水平，同比下降29%。总体来看，今年“小阳春”市场表现逊于去年同期，二手房表现优于一手房，但普遍存在以价换量现象。

诸葛找房方面认为，今年房地产市场与去年不同，回暖进程将放缓，价格修复节奏亦较慢，短期内缺乏稳定的回升动力。在此背景下，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，面对疲弱的刚需，按揭利率还将持续下降。尽管目前按揭利率已处于历史最低水平，但明显高于银行定期利率或保本理财利率。他认为，未来将有更多城市取消首套房贷利率下限。中期来看，按揭利率可能降至与保本理财利率相当的水平，约在2.5%～3%，使购房者手头资金在买房和理财上的成本收益趋于平衡。随着资管新规落地，理财市场向净值化转型，存款利率继续大幅下行将是大势所趋。

关荣雪建议，要提振楼市，政策层面还需进一步发力，如调整货币政策，如降低存款准备金率或降息，以刺激房地产市场和贷款需求；继续放宽购房政策，降低购房门槛，如放松限购等，以增加市场需求；从挖掘多元化改善性住房需求的角度优化政策，当前改善性住房需求成为购房市场主力，居民对住房品质的需求也在不断提升，满足多样化需求符合市场发展趋势。

诸葛找房预计，随着针对改善性住房需求的政策支持力度加大，楼市政策密集发布有望带动市场情绪逐步修复。尽管如此，4月新房、二手房价格总体下跌的格局料难改变，环比跌幅或将呈现收窄或企稳态势。