5年期LPR（贷款市场报价利率）下降25个基点后，新京报贝壳财经记者从广州多家银行获悉，加点有所回调，首套房贷利率执行不低于2.85%。而目前，首套住房公积金贷款期限5年以上，年利率也是2.85%。

不止广州，在江苏省南京、苏州等城市，多家银行的工作人员告诉记者，按照要求，首套房贷利率不能低于2.95%，加点从-90BP（基点）变成了-65BP。

在LPR下降的大背景下，为何有些城市逆向操作，上调加点？

广州有银行加点上调10BP，南京、苏州上调25BP

10月21日，央行年内第三次降低5年期LPR。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年10月LPR为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。两个品种均较上月下降25个基点。

如果按照以往的加点以及LPR降幅，多城房贷利率或进入“2”时代，最低降至2.6%。但是，目前一些低利率城市率先上调了加点。

广州汇丰银行的工作人员告诉记者，最近，加点有一定的回调，目前首套房贷利率是LPR-74BP，为2.86%。

广州是利率最“卷”的城市之一，首套房贷利率通常为LPR减去75BP、85BP、90BP甚至100BP，不过主流银行是减去75BP。LPR下降之前，汇丰银行的首套房贷利率最低可以做到2.85%，减去了100BP，为广州最低。

招商银行广州某支行的工作人员称，目前首套房贷利率是LPR-75BP，为2.85%，LPR下降后，往上调整了10个BP。在此之前，招商银行在广州的首套房贷利率是LPR-85BP。

据广州当地媒体报道，10月24日，有贷款人接到银行通知称，商业利率贷款不能低于公积金利率贷款。记者向广州多家银行确认，上述情况属实。

不止广州，还有江苏省的多个城市统一了首套房贷利率下限，为2.95%，在LPR下降时，这相当于上调了加点。

中国邮政银行南京分行相关工作人员称，按照银监会的统一要求，目前首套房贷利率最低只能做2.95%，即LPR-65BP，加点上调了，不然市场太混乱了。

在此之前，南京、苏州首套房贷利率是LPR-90BP。

苏州方面，中国银行苏州某支行的工作人员告诉记者，首套房最低执行2.95%的利率，LPR-65BP，这是银监会的统一规定。“2.95%是临界成本，没有办法再下降了，再降就是亏本生意了。”

招商银行苏州某支行客户经理称，现在外部规定要求，不能低于2.95%，加点从-90BP变成了-65BP。

银行间过度竞争、利差缩小等因素导致加点回调

对于广州等城市上调利率加点，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州房贷利率不断往下走，有政策驱动银行成本下降的原因，但是不能忽视其中的恶性竞争或恶性内卷的因素。按揭贷款是最优质的资产，部分银行因为资金来源成本低，对房贷份额比较重视，给出越来越低的利率水平，甚至通过给中介机构返佣的形式来抢夺客户，这不利于贷款市场稳定。

一些低利率城市，随着LPR的下降，在原有加点不变的情况下，首套房贷利率或将低于住房公积金利率。

“商业利率如果低于公积金贷款利率，会导致公积金普惠性的金融属性被削弱。下一步需要下调公积金存款利率，来驱动公积金贷款利率下调，从而保持和商业性贷款利率至少一个百分点的差距。”李宇嘉如是说。

在李宇嘉看来，房贷利率长周期往下走，但要分阶段和受政策调控影响，与银行的资金成本、运营管理，风控制度等密切相关，不能出现恶性竞争，不能因为争取房贷份额而忽视了风险控制，也不能撇开借款主体的信用、流水和收入而一味地强调份额。如果这样的话，未来房贷不良率会明显上升。

李宇嘉建议，应该形成稳定规则的利率调整水平，由监管政策（比如LPR水平、存款准备金率）、公开市场利率和无风险利率、存款利率等来综合决定。当这些变量保持稳定时，房贷利率应该保持相对稳定的水平，这样既维护银行合理的利润水平，提供可靠的房贷服务，还能引导市场对于利率稳定的预期，促进贷款投放。

在南京房地产学会副会长孟祥远看来，加点上调的原因可能是银行维护利差稳定，或者是避免银行之间过度竞争。随着利率的不断下行，银行经营压力较大。“但是应该看到，存款利率也在同步下降。所以，随着LPR的下降，苏州、南京等地的房贷利率仍存在一定的下调空间，或可适当调低一点，只要不超过公积金利率就行。”

值得关注的是，目前部分城市房贷利率仍是明显高于住房公积金利率。中指研究院政策研究总监陈文静表示，预计此前房贷利率已较低的城市，10月21日后办理的房贷利率加点幅度或有调整，而针对北京、上海等房贷利率仍较高的城市，由于与当前公积金贷款利率仍存差距，房贷利率跟随下调25BP，购房成本进一步下降，不少原本房贷利率在3%以上的城市，本次调整后首套房贷利率降至3%以下。